רכישת דירה היא ללא כל שמץ של ספק מאורע מרגש ומהותי, המסמל אבן דרך משמעותית בחייו של כל אדם. עם זאת, מתחת לפני השטח, מסתתרת רשת מורכבת ומסורבלת של מכשלות משפטיות ופיננסיות שיש לנווט ביניהן בזהירות ובקפידה. כך, מעבר לבחירת הנכס על פי המיקום, הגודל והשירותים שהוא מציע, על קונים פוטנציאליים לבצע בדיקות משפטיות ולקיים תכנון מס נבון, הרבה לפני שהם מגיעים לשלב המיוחל של חתימת החוזה וגמר העסקה.
הבנת החשיבות של צעדים מקדימים אלו היא חיונית במיוחד על מנת להבטיח עסקה יעילה ובטוחה, שתבטיח לכם רכישה בראש שקט. במאמר זה, נסקור את כל הבדיקות החיוניות שכל רוכש דירה פוטנציאלי אחראי צריך לבצע לפני שהוא צולל לתחום הבעלות על הנכס.
אילו בדיקות יש לבצע לפני קניית דירה?
כאמור, קיימות לא מעט בדיקות שעליכם, כרוכשים פוטנציאליים, לבצע בטרם רכישת הדירה. כעת נסקור את הבדיקות המרכזיות, שאתם ממש לא יכולים להרשות לעצמכם לדלג עליהן:
- בדיקת מצב הדירה בטאבו - בחינת נסח הטאבו תלמד אתכם על אודות המצב הרישומי של הדירה (האם הבניין הוא בית משותף? האם יש לדירה הצמדות?) ועל טיב הזכויות של המוכר (האם המוכר רשום בתור הבעלים של הדירה או בתור החוכר שלה?).
- בדיקה שאין על הדירה עיקולים, שעבודים וחובות - חשוב לבדוק כי הנכס נקי מזכויות של צד ג', כלומר כי לא מוטלים על הדירה שעבודים, צווי מניעה, עיקולים וכיוצא בזאת. נסח הטאבו ייתן לכם מידע חלקי בעניין, ולשם השלמת הבדיקה יש לפנות לרשם המשכונות ואף לרשם החברות, ככל שהמוכר הוא חברה.
- בדיקת מסמכי הבית המשותף לרבות התשריט - עיון במסמכי הרישום של הבית המשותף, המצויים בלשכת רישום המקרקעין, מאפשר לכם לזהות את הדירה ואת מיקומה ולוודא כי הנכס אותו אתם עומדים לרכוש מצוי בבעלות המוכרים וכי הוא תואם את זכויות המוכר כמות שהן מופיעות בטאבו.
- בדיקות תכנוניות - יש לוודא שלא בוצעו חריגות בנייה בנכס, כגון הרחבת הדירה ללא היתר או סגירת מרפסת ללא היתר, שכן הדבר עלול להקשות על קבלת המשכנתא ואף לגרור קנסות, צווי הריסה וכן הלאה. מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית עשויה לספק מידע מהותי בעניין. עוד יש לבדוק תוכניות בנייה שחלות על הנכס, ושעשויות לצאת לפועל בעתיד.
- בדיקת הון עצמי - עליכם לוודא מבעוד מועד כי אתם בעלי ההון העצמי הדרוש לשם ביצוע הרכישה, כאשר יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה אלא עלויות נלוות כגון מיסים, תיווך וכדומה.
תכנון מס רכישה - שלב מהותי
כל רכישת דירה, בהיותה רכישת זכות במקרקעין, כרוכה בתשלום מס רכישה למדינה. שיעורו של מס הרכישה נגזר משווי העסקה, אשר כולל את מלוא הסכום המשלתם למוכר תמורת הנכס מושא העסקה, כמו גם מהנסיבות האישיות של הקונה, כמו למשל מספר הדירות שבבעלותו וכדומה.
על מנת להבטיח כי תכנון המס שאתם מבצעים יהיה מדויק, מומלץ להיוועץ עם עורך דין נדל"ן, שיסייע לכם, בין היתר, לבחון לעומק את מכלול הפטורים וההקלות אשר רלוונטיים לתשלום מס הרכישה. כך, למשל, אוכלוסיות כמו עולים חדשים, בני משפחות שכולות, נכי צה"ל ונכים עשויים לזכות בהנחות.
עורך דין לענייני מקרקעין - מדוע חשוב להיעזר בו?
עורך דין נדל"ן עשוי למלא תפקיד מרכזי בתהליך רכישת הבעלות על הדירה, בספקו מומחיות, מקצועיות וחוש משפטי שלא יסולאו בפז. ככלל, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, תפקידו של עורך דין נדל"ן משתרע הרבה מעבר לבדיקת מסמכים ולניסוח החוזה בלבד - החל מבדיקת מצב הזכויות בנכס ועד לתכנון המס המשתלם ביותר, עורך דין בעל מומחיות במקרקעין ידאג להגן על האינטרסים שלכם כקונים ויספק לכם הכוונה משמעותית בדרך לרכישה הנכספת, תוך פתרון כל מחלוקת משפטית שעלולה להתעורר בדרך.
