מחירי הנדל"ן בארץ נחשבים לגבוהים במיוחד ועולים בהתמדה מדי שנה. השקעה ברכישת נכסים בשוק האמריקאי עשויה להיות כדאית מאוד, לאור ההתעוררות והצמיחה הצפויה בשוק הנדל"ן המקומי. יחד עם העובדה שמדובר ביכולת ממשית ליצור נכס מניב ובאופן מהיר יחסית, חשוב לבחון את הכדאיות של השקעות נדל"ן בארה"ב על פי המשתנים והקריטריונים ועל פי שיקולי המס.
רמות המס השונות בארה"ב
לפני שנדבר על שיקולי המס, חשוב להכיר את המיסים העיקריים שנגבים בארה"ב:
- מס פדרלי – מס המקביל למס הכנסה הישראלי וחל על הכנסותיהם של כל תושבי ארה"ב מכל המדינות. מס זה, מהווה את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי גם ברמת המדינה והעיר.
- מס מדינה – מס מדינה הנפרד מהמס הפדרלי. נכס נדל"ני ימוסה בשיעור מס פדרלי, ולאחר מכן ימוסה (על הכנסותיו) גם על ידי מס המדינה. אם כן, חשוב לבחון היטב שאת השקעת הנדל"ן שלכם אתם לא עושים במדינה בה גובים מיס בשיעורים גבוהים מדי.
- מס עיר – ישנן ערים הגובות מס עיר, לאחר תשלום של מס פדרלי ומס מדינה. בדרך כלל מדובר בשיעור מס נמוך, אך בסכום מצטבר לא מבוטל.
מיסוי הכנסות שוטפות – ארה"ב
לרב, חבות מס הינה בהתאם למיקומו של הנכס הנדל"ני שלכם. בארה"ב, בנוסף על תשלום מס פדראלי גבוה, ישנו גם מס מדינתי ומס עירוני שגורמים לחבות מס גבוהה. קיימת חשיבות גבוה להקטנה של הכנסה החייבת בארה"ב, עד כמה שניתן. מצד שני, רשויות המס השונות בארה"ב מאפשרות לנכות מההכנסה החייבת את ההוצאות השונות, מה שעשוי להפחית את חבות המס הסופית.
מיסוי הכנסות שוטפות – ישראל
על פי החוק הישראלי, תושבי ישראל חייבים במס גם על הכנסותיהם שמחוץ לישראל. המסלול הסטנדרטי הינו תשלום מס בשיעור מס שולי (עומד על כ-37% מס), בעוד ישנו גם מסלול מס מופחת העומד על שיעור של 15%. במסלול ברוטו (מסלול מס מופחת) יחול שיעור מס אחיד של 15% על ההכנסות בברוטו של הנישום. במקרה זה, ניתן לנכות מההכנסה הוצאות פחת בלבד. במסלול נטו, הנישום יכול להכיר בכל ההוצאות משכר הדירה בארה"ב ולשלם מס על ההכנסה בנטו תוך קבלת זיכוי מס בגין מיסוי הנדל"ן בארה"ב – הן על המס הפדרלי והן על מס המדינה או העיר. שיעור המס במסלול זה יהיה שיעור מס שולי, אך לא יפחת מ-31%. באפשרות המשקיע לבחור בכל שנה במסלול האופטימלי עבורו ואין הגבלה על מעבר בין המסלולים. לפני ההשקעה, כדאי לבדוק יתרונות וחסרונות של כל מסלול בהתאם לתשואה הצפויה מההשקעה.
מס עיזבון
בארה"ב קיים מס עיזבון, ששווה למס ירושה. כלומר, מי שהחזיק בנדל"ן (או בכל עסק אחר) בארה"ב ונפטר, משפחתו תשלם "מס ירושה". יש להיערך לכך מראש, וניתן אף לנסות ולמנוע החלתו של מס זה.
מימון רכישת נדל"ן בארה"ב
ניתן לרכוש נדל"ן באמצעות הון עצמי ובאמצעות מימון זר. מימון זר אמנם נושא ריבית, כך הוא עלול להיות אטרקטיבי יותר כיוון שעלות הנכס יכולה להיות פחותה, וניתן בסיום להתקזז על המס. לפני בחירת אמצעי המימון, חשוב לבחון את הכדאיות ואת ההשלכות מבחינת חבויות המס.
אופן אחזקת נדל"ן בארה"ב
בארה"ב ניתן להשקיע בנדל"ן במישרין או בעקיפיi באמצעות חברות מקומיות. אחזקה באמצעות חברה מקומית המחזיקה בנכסי נדל"ן בארה"ב, מהווה יתרון בכך שיכולה להפחית את חבות המס בעת המכירה.
אמנות מס
אמנת מס מסדירה את חבויות המס במקרים בהם ישראלים פועלים במדינות אחרות. חשוב להכיר את אמנת המס החתומה עם ארצות הברית שמטרתה למנוע כפל מס. לדוגמא, השקעה באמצעות "חברות ביניים" משפיעה משמעותית על גובה המס.
הקטנת ההכנסות החייבות במס
ניתן להסיט את ההכנסות אל מחוץ למדינות המחייבות במס גבוה. לדוגמה, דמי ייעוץ ודמי תיווך שיינתנו על ידי גורם מחוץ למדינות אלה. יש לוודא שתכנון המס לא נופל בהוראות שונות בדיני המס המקומיים.
הרכב המשקיעים משפיע על המס
ההחלטה על שם מי רשומה ההשקעה הינה מהותית לחישוב המס. על משקיע פרטי יחול "מיסוי יחיד" גם בישראל וגם בארה"ב. על "חברה בבעלותי" יחול מס חברות (ומס בגין כל דיבידנד שנמשך). "חברה משפחתית" תשלם מס חברות בארה"ב ומיסוי יחיד בישראל. כאמור, האדם עליו רשומה ההשקעה, ללא כל קשר לסוגיית בעלות על הנכס, משמעותית מאוד.
גמישות
חשוב לבחון את ההשקעה בכל הקשור לגמישות עתידית. האפשרות לצאת מההשקעה, לצרף משקיע נוסף או להנפיק בבורסה תוך מזעור השלכות המס. השקעה באמצעות חברה, בדרך כלל מהווה יתרון בכל הקשור לגמישות ההשקעה וניתן לעשות בה שינויים שישפיעו על חבות המס.
השקעות נדל"ן בארה"ב
נדל"ן בארה"ב הוא ללא ספק מהכדאיים ביותר, אך לצד זה חשוב לבחון את כל ההיבטים לפני קבלת החלטה.
