כל מי שרכש דירה, מכיר את זה. הרגע בו הוא מבין כי עליו לשלם מיסים מסוגים שונים למדינה, אשר עלולים להגיע להון תועפות. הבעיה היא שרבים אינם מודעים כלל לתקנות אלה, דבר שעלול להביא לכך שמיסים ישולמו בשיעור גבוה עוד יותר. כי אתם מבינים, מיסוי מקרקעין הוא נושא שאינו פשוט להבנה כלל.
מדוע דרוש מיסוי מקרקעין?
האינטרס של מדינת ישראל בקביעת תקנות מיסוי מקרקעין הוא ברור: לקבל אחוז מסוים מכל עסקה בה נכס מסוג מסוים השתבח, ועקב כך, גם נמכר לגורם אחר. כך, באמצעות גביית מיסים מסוג זה על כל עסקת נדל''ן, תוכל היא לשפר את המאזן הכלכלי שלה. ואגב, מיסים אלה נגבים מכל אחד מהצדדים.
ישנם שלושה סוגים עיקריים של מיסים הנכסים לתמונה בכל עסקת נדל''ן.
- הראשון, כאמור, הוא מס השבח, שגובהו כ-20%, והוא מוטל על הפרש הנכס בין רכישתו למכירתו.
- הסוג השני, מס רכישה, מחייב את קונה הנדל''ן: זהו מס מדורג, שנקבע על פי סוג הנכס וגובה העסקי, ואשר השווי שלו מתעדכן בכל מספר חודשים.
- מס המכירה, הזן האחרון, עומד על 2.5%, ומוטל גם הוא על המוכר, בלי קשר לרווחיות שלו מהעסקה.
"המצאה" ישראלית מורכבת
חשוב לזכור כי מס זה אינו מאפיין מדינות רבות בעולם, אלא מהווה מודל ישראלי ייחודי. חשבו, למשל, על מס השבח, רואים, במקרה הזה, שהעניין הופך למורכב יותר ויותר: יש כאן שני פרקי זמן, שבכל אחד מהם שיעורי מס משתנים. החדשות הטובות הן שלרשות כל אדם עשויות לעמוד הקלות שונות, שהופכות את הנטל לפשוט מעט יותר.
לעיתים, ניתן לקבל פטור במס
נקודה חשובה היא שבמקרים מסוימים ניתן לקבל דחייה, או אפילו פטור מלא, מתשלום מיסוי מקרקעין. כך, ניתן לא פעם פטור עבור דירת מגורים יחידה, או לחילופין לאדם אשר מכר דירה קודמת לפני תקופה העולה על ארבע שנים. "ארגז" פטורים זה יכול לשמש רוכשים רבים במקרים רבים, אם כי חלק מהפטורים ניתנים למימוש פעם אחת בלבד.
מן העבר השני, יש שבוחרים, על דעת עצמם, שלא לשלם את המיסים הנדרשים למדינה, מתוך רצון "לחסוך כספים". זהו צעד שאינו חכם כלל, כיוון שדבר ההעלמה יתגלה לרשויות, במועד זה או אחר. הקנס הכספי הניתן במקרים אלה לא שווה את החיסכון, ומכניס את הרוכש או המוכר לבור כלכלי ממנו קשה מאד לצאת, אם לא בלתי אפשרי.
כך נכנס לתמונה הגורם המקצועי
מיסוי נדל''ן, אם כן, מהווה סוגיה שאינה פשוטה כלל להבנה. על כן, הפך הוא עם הזמן לתחום שבו נראה כי בקיאים לחלוטין רק אנשים מסוג מסוים אחד: עורכי דין מקרקעין. חשוב לזכור כי יש כאן סעיפים ותתי סעיפים, וכן מגמות שונות מבחינת מיסוי. עו''ד מקרקעין מכיר את כל אלה: למשל, באחרונה תקנות מיסוי מקרקעין החלו להיות מושפעות מתמ''א 38, ויש להבין באיזה אופן.
עו''ד נדל''ן מסוג זה חיוני במספר אופנים. הוא מעניק ייעוץ מלא טרם ביצוע העסקה, מלווה את הלקוח שלו בשלב החתימה וכן מבצע את כל ההתנהלות הפיננסית אל מול הרשויות. פעולות אלה יכולות לא רק לחסוך כספים רבים מבחינת מיסוי מקרקעין, אלא גם למנוע הסתבכות מיותרת עם רשויות המדינה השונות.
