רכישת דירה, ולא צריך להכביר מילים על כך, היא המשמעותית ביותר שאדם מבצע בחייו: אחרי הכול, אילו הזדמנויות נוספות יש לו להוציא מיליוני שקלים? מכאן, כבר ניתן ללמוד על המורכבות של רכישה זו, שרק התגברה עקב העלייה הדרסטית במחירי הדיור של השנים האחרונות. כתוצאה, רוכש הדירה הממוצע בישראל יודע שאין לו יכולת לעמוד בסכומים אלה ללא הכלי המרכזי כיום להשלמת המשימה, והוא משכנתאות.
הבעיה? בחירה של משכנתא אינה דבר של מה בכך. אינספור משתנים מרכיבים את המשוואה, כשסכומי הכסף העצומים שנכנסים למשוואה לא תורמים לשקט הנפשי של אלה המבצעים את ההחלטה. הנה מספר דגשים שיכולים לסייע בבחירה המושכלת של משכנתא.
סוגי המשכנתאות השונים
משכנתא, מיותר אולי לציין, היא הלוואה משמעותית הניתנת לצורך רכישת דירה, הכוללת בתוכה את שיעבודו של רכוש הנדל''ן לטובת החברה שמעניקה אותה. בפועל, הדבר נעשה באמצעות רישום ההפקדה בספר המקרקעין של הנכס, כך שלא ניתן לחשוב על מכירת הדירה, למשל, מבלי לקבל את אישורו של הגורם שהעניק את ההלוואה.
כיום, ניתן למצוא שלושה סוגים עיקריים של משכנתאות:
- הלוואה לדיור – משכנתאות במובן הבסיסי ביותר שלהן, כפי שפורט מעלה.
- משכנתא לעסקים - הלוואה שתכליתה רכישת נכס מסחרי, לשימושו של הלווה. גם כאן, מתבצע מישכון של המשרד.
- משכנתא לכל מטרה – הלוואה לבעלי דירה, המיועדת לצרכים מגוונים דוגמת רכישת דירה נוספת, לימודים וכן הלאה. מבוססת על מישכון נכס, שאינו ממושכן, לטובת הבנק.
ההיבט הכלכלי של המשכנתא
בנקודה הזו, נדרש להיכנס כבר לעובי הקורה, ולראות כיצד מחושב ההחזר החודשי עבור משכנתאות. התשובה הפשוטה היא שפרמטרים שונים, שהוגדרו מראש, הם שיקבעו את ההיבט הכלכלי של ההלוואה. הראשון הוא, כמובן, גובה המשכנתא, שנקבע בהתאם לרצונות של הלווים, להון העומד לרשותם בעת בקשת ההלוואה ולשווי הנכס. משך תקופת המשכנתא הוא פרמטר נוסף, כאשר כמעט בכל המקרים מדובר בהלוואה שמתפרסת על פני כמה עשרות שנים. אחרי הכול, במצבים אחרים היא עלולה לאבד את יעילותה.
הריבית, ושיטת ההחזר, נכנסים אף הם לתוך המשוואה. ניתן לבחור בין מספר מסלולי ריבית, ובכלל זה ריבית משתנה, ריבית צמודת מדד, ריבית פריים לא צמודה ועוד – חישוב הריבית, בנקודת ההתחלה, ייעשה באופן שנתי. מבחינת שיטת ההחזר, מוצעות כיום שלוש שיטות עיקריות, וגם להן צריך להעניק חשיבות בעת בחירת המשכנתא הספציפית:
- שפיצר – מבוססת על תשלום חודשי קבוע משך כל התקופה, למעט אי אילו שינויים במדדים ובריביות.
- קרן שווה – הלוואה בה התשלום החודשי יורד, באופן הדרגתי, ככל שחולף הזמן. גם כאן, ייתכנו שינויים במדדים, בשערי החליפין או בריביות.
- בוליט – בשיטת החזר זו משיב הלקוח, בכל חודש, את סכום הריבית בלבד. התשלום המלא על הקרן יינתן בתום התקופה, או במועד פירעון אחר שנקבע בהסכם המשכנתא הספציפי.
חשיבותו של מחשבון משכנתא
הסקירה שהובאה כאן של משכנתאות בסיסית ביותר, וברור שבכל אחד מהמקרים היא תביא לחישוב שונה לחלוטין. הקושי מתגבר כשנותנים את הדעת על כך שקשה מאד, עד בלתי אפשרי, לדעת מה יהיה המצב הכלכלי שנים קדימה. זו גם הסיבה, אגב, שבנקים וחברות פיננסיות שונות מציעים מסלולי משכתנא שמשתנים באופן דינמי, אחת מספר שנים.
על מנת להפוך את תכנון המשכנתא לפשוט יותר, עומד עבור הלווים כלי מרכזי נוסף, והוא מחשבון משכנתא. התכלית העיקרית של מחשבון זה היא לחשב, על סמך כל אותם פרמטרים, את גובה ההחזר החודשי, וכן את ההשפעה של כל שינוי בפרמטרים עליו – וזאת על מנת למצוא את ה"נוסחה" האידיאלית. יש להדגיש כי מחשבונים אלה, שזמינים באתרי הבנקים ובאתרים פיננסיים אחרים, נועדו לצרכי סימולציה בלבד, והם לא מחייבים מבחינתם של הגורמים שאחראיים להענקת המשכנתא.
